การศึกษาความเป็นไปได้ในการทำ คอมมูนิตี้มอลล์

company05

 

การศึกษาความเป็นไปได้ สำหรับโครงการ ” Community Mall ” นั้นมีความสำคัญมากถ้าไม่ทำการศึกษาก่อนลงมือทำ จะประสบปัญหาและต้องแก้ไขปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตัวอย่างเช่นเจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แต่อยากจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โดยที่ไม่ได้มีที่ปรึกษาที่มีความรู้มากพอในการแนะนำการทำ คอมมูนิตี้มอลล์ นั้นก็จะทำไปโดยที่เพราะอยากพัฒนาที่ดินผืนนั้นซึ่งเป็นความต้องการของเจ้าของที่ดิน ซึ่งปัจจัยในการทำคอมมูนิตี้มอลล์นั้น อันดับแรกก็คือ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของโครงการว่าผู้บริโภคในรัศมี 3-5 กิโลเมตรที่ศูนย์ต้องการนั้น มีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน มีกำลังซื้ออยู่ในระดับไหน ปานกลาง สูง หรือในระดับแมส รวมทั้งต้องวิเคราะห์เจาะลึกว่าทำเลที่ตั้งอยู่ฝั่งซ้าย หรือขวา มีการจราจรขาเข้าหรือขาออก หรือมีอุปสรรค์การจราจรติดขัดมากน้อยแค่ไหน มีจำนวนรถยนต์ รถประจำทาง รถจักรยานยนต์มากน้อยแค่ไหน และในอนาคตศูนย์จะสามารถรองรับกำลังซื้อในอีก 10-20 ปีได้หรือไม่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาและวิเคราะห์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

นอกเหนือจากตำแหน่งที่ตั้งแล้วนั้น ต้องตรวจสอบด้านข้อกฏหมายต่างๆว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในโซนสีอะไร ของผังเมือง สร้างอาคารได้ไม่ได้อย่างไร ยังต้องดูกฏหมายค้าปลีกอีกในการณีที่ผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ขนาด 1,000 เมตรขึ้นไปซึ่งถ้าจะทำคอมมูนิตี้มอลล์แล้วผู้เช่าหลักส่วนใหญ่คือซูเปอร์มาร์เก็ตนั่นเอง ดูตัวอย่างได้จากหลายๆโครงการที่ส่วนใหญ่ผู้เช่าหลักที่เป็น Magnet ให้กับโครงการคือซูเปอร์มาร์เก็ต ในที่นี้จะอธิบายถึงเรื่องกฏหมายที่มาเกี่ยวข้องกับโครงการอย่างไร ปกติถ้าเป็นการก่อสร้างอาคารเพื่อการค้าต่างๆการขออนุญาตส่วนใหญ่ก็จะเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง วัตถุประสงค์ก็คือเพื่อการพาณิชย์ แต่ถ้าโครงการมีซูเปอร์มาร์เก็ตตั้งแต่ 1,000 ตรารางเมตรขึ้นไปด้วยก็ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารต่างหาก โดยในวัตถุประสงค์จะระบุว่าเพื่อการค้าปลีกค้าส่ง ทีนี้ถ้าเกิดว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในเขตที่กฏหมายกำหนด คือ

กฏกระทรวงมหาดไทย กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ในพื้นที่……………….

ข้อ 1. ในกฏกระทรวงนี้ ” อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่ง ” หมายความว่า อาคารที่ใช้ประโยชน์ในการขายปลีกหรือขายส่ง หรือทั้งขายปลีกและขายส่ง ซึ่งสินค้าอุปโภคและบริโภคหลายประเภทที่ใช้ในชีวิตประจำวันแต่ไม่หมายความรวมถึงตลาดตามกฏหมายว่าด้วยการสาธารฺณสุข และอาคารที่มีกิจกรรมหลักเพื่อใช้ดำเนินการเพื่อส่งเสริมหรือจำหน่ายสินค้าซึ่งเป็นผลิตผล หรือผลิตภัณฑ์ของชุมชน

โดยกฏกระทรวงนี้จะกำหนดพื้นที่ บริเวณที่ 1 (บริเวณตัวเมือง ) – บริเวณที่ 2 ( บริเวณรอบเมือง ) หรือแล้วแต่ละพื้นที่มีจำนวนมากน้อยขนาดไหน โดยจะทำการระบุว่าบริเวณพื้นที่ ทิศเหนือตั้งแต่ไหนถึงไหน ให้กำหนดพื้นที่ต่อไปนี้ ห้ามก่อสร้างอาคารชนิดและประเภทดังต่อไปนี้

ภายในบริเวณที่ 1 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

ภายในบริเวณที่ 2 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารดังต่อไปนี้

  • อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังเกิน 1,000 ตารางเมตร
  • อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร เว้นแต่อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้  (ผมเลือกเอาเฉพาะหัวข้อที่สำคัญๆมาให้ศึกษากัน)
  1. ที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารจะต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีช่องจราจรไม่น้อยกว่า 4 ช่องทาง หรือมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 20 เมตร และจะต้องบรรจบกับถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางที่เท่ากันหรือมากกว่า
  2. อาคารที่มีความสูงเกิน 10 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารศูนย์ราชการหลักของจังหวัดหรืออำเภอ ศาสนสถาน โบราณสถาน หรือสถานศึกษาไม่น้อยกว่า 500 เมตร โดยวัดระยะจากขอบนอกสุดของอาคารที่ขออนุญาตถึงแนวเขตที่ดินของสถานที่ดังกล่าว

หลักจะมีข้อห้ามประมาณนี้ยังมีข้อกำหนดปกติคือ ระยะร่นตามกฏหมาย,พื้นที่จอดรถและอื่นๆ

ส่วนอาคารที่มีอยู่แล้วบริเวณพื้นที่ที่กำหนด ก่อนกฏกระทรวงฉบับนี้คือ ก่อน 1 กันยายน 2547 นั้นได้รับการยกเว้น ส่วนใหญ่ก็คือห้างร้านที่ขออนุญาตค้าปลีกค้าส่งแล้วปิดกิจการไปหรือกำลังดำเนินกิจการอยู่

เหตุผลที่ต้องเอาเรื่องกฏหมายค้าปลีกค้าส่งมาเขียนนั้นเพราะองค์ประกอบหลักของคอมมูนิตี้มอลล์คือผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ถามว่าจะใช้ตัวอื่นเป็น Magnet แทนได้มั้ย คำตอบคือได้แต่จะใช้ตัวอื่นๆได้ถ้ามีพื้นที่มากพอเช่น นำโรงภาพยนต์หรือศูนย์เฟอร์นิเจอร์เป็นต้น แต่มันก็ยังไม่สมบูรณ์อยู่ดีแล้วถามต่อว่าแล้วเป็นมินิซูเปอร์ทั้งหลายล่ะไม่เกิน 300 ตารางเมตรได้ไหม คำตอบก็คือได้อยู่แล้วเพราะร้านค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตรนั้นไม่ต้องขอใบอนุญาตสามารสร้างได้ทั่วประเทศอยู่แล้วเพราะฉนั้นจะเห็นว่าซูเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรมีความสำคัญกับโครงการมากเพียงใด บางท่านถามว่าแล้วทำไมไม่เอาซูเปอร์ขนาด 300 ตารางเมตร ซัก 2 แบรนด์โดยทำการแยกอาคารล่ะ ปัญหาก็คือการตีความข้อกฏหมายและผู้ประกอบการซูเปอร์มาร์เก็ตเขายอมไหมในการที่มีซูเปอร์ทั้ง 2 แบรนด์อยู่ในโครงการเดียวกัน

การศึกษาความเป็นไปได้นี้เพื่อวิเคราะห์โครงการดูก่อน ก่อนที่จะทำในส่วนอื่นๆ จะได้ไม่เสียเวลาในการทำโครงการ ไว้บทความต่อไปจะพูดถึงในส่วนอื่นๆบ้าง

ที่มา : Siam Future , ราชกิจจานุเบกษา กฏกระทรวงมหาดไทย

8 thoughts on “การศึกษาความเป็นไปได้ในการทำ คอมมูนิตี้มอลล์

    • ที่ว่าหมดสิทธิ์นี่อะไรหรือครับ คือถ้าายทุนสนใจจะทำธุรกิจนี้ก็ต้องมีการศึกษาเรื่องทำเลที่ตั้งกันก่อน คือแต่ละพื้นที่ปัจจัยและสภาพแวดล้อมก็แตกต่างกันออกไปครับ ที่ผมเขียนไว้จะเป็นภาพรวมในประเทศครับ ถ้าระบุจังหวัดต้องนำผังที่ตั้งของที่ดินมาตรวจสอบดูก่อนครับเพราะข้อกำหนดแต่ละที่ไม่เหมือนกัน โตยเฉพาะเรื่องระยะห่างจากที่กฎหมายกำหนด มีตั้งแต่ 200 , 300 ,500 เมตร ครับ

  1. ผมกำลังจะเช่าที่ดิน 11ไร่ถนนลำลูกกา11(เสมาฟ้าคราม)ต.คูคต อ.ลำลูกกา ปทุมธานี หน้ากว้าง 80 เมตรถ้าจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้น่าจะไปในทิศทางใด ลูกค้าเป็นซีบวก รัศมี 5กม ถนน10เมตร รถติดเช้ากับเย็น ประชากรค้อนข้างหนาแน่น มีตลาดสดที่ครบวงจร 1 แห่งมีร้านสะดวกซื้อ 4 ตัวในตลาด พื้นที่ห่างกัน 1 กม

    • อ้าวแล้วดีเจจีบ ไม่ได้ทำให้เจ้ฮวย ที่ตลาดนานาเจริญแล้วหรือครับ สงสัยจะเป็นเถ้าแก่เองใช่ไหมครับ คืออย่างนี้ครับแนะนำให้เช่าให้ได้ระยะยาวที่สุดเพื่อปล่อยเช่าช่วงต่อ ส่วนกรณีจะทำเป็นอะไรนั้นถ้าไม่ทำเป็นตลาดและพลาซ่าเหมือนนานาเจริญ ก็น่าจะลองดูกลุ่มลูกค้าพอมีกำลังซื้อหรือไม่ทำเป็น คอมมูนิตี้มอลล์ก็น่าสนใจนะครับในถนนเส้นนี้ก็ยังไม่มีใครทำ ต้องเช็คกฎหมายค้าปลีกค้าส่งอีกทีว่าสามารถทำSupermarket ได้ขนาดเท่าไร แล้วจัดหาร้านค้าแบรนด์ดังๆ ทั้งกลุ่มอาหาร เครื่องดื่ม ร้านค้าบริการต่างๆ ให้ครบวงจร และก็จัดสรรพื้นที่สำหรับร้านค้ารายย่อยต่างๆ จัดสรรพื้นที่ทำกิจกรรมต่างๆภายในศูนย์ จัดสรรส่วนพื้ที่สีเขียวเพื่อเป็นแหล่งพักผ่อนของชุมชน น่าจะพอตอบโจทย์ได้แต่การลงทุนค่อนข้างสูง ต้องลองศึกษาดูครับ สนใจยังไงก็ลองเมลล์มาคุยกันครับ

      Best Regards,

      Signature

      Manoch Homphan
      The Retail Agency
      24/72 Soi Khlongchan Niwet
      Nawamin Road,Khlong Kum
      Bueng Kum,Bangkok 10230
      Tel: +66 (0) 2514 0789
      Fax: +66 (0) 2514 0789
      Mobile: 086-0211165
      E-mail: mhomphan@live.com
      http://twitter.com/theretail
      http://www.facebook.com/theretail
      http://theretail.blogspot.com

  2. นวกร อิงคไพโรจน์ พูดว่า:

    อยากทำที่ขอนแก่นอ่ะครับ ใกล้ๆมหาวิทยาลัยขอนแก่น คิดว่ายังมีโอกาสเติบโตได้ครับ

  3. สวัสดีคะ ตอนนี้กำลังศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนธุรกิจคอมมิวนีตี้มอลล์อยู่คะ
    ตอนนี้มีที่อยู่ในรังสิตคลองสาม ขนาดพื้นที่ ประมาณ 7ไร่คะ หน้ากว้างประมาณ 80เมตร บริเวณรอบข้างล้อมไปด้วยหมู่บ้านต่างๆ แล้วใกล้เคียงมี BigC คลองสามอยู่คะ อยากทราบว่าพอจะมีโอกาส หรือความเป็นไปได้มั้ยคะ ขอบคุณคะ

    • เรียน k.Kanokporns

      คงต้องทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการครับ คืออุปสรรคอย่างนึงคือบิ๊กซีที่เปิดอยู่ ซึ่งมีร้านค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการเปิดอยู่ ทำให้ต้องหาร้านค้าที่แตกต่างหรือยังไม่มีในพื้นที่มาแทน แล้วต้องหาจุดขายอื่นๆ มาทดแทนครับ

      หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ 086-0211165 คุณมาโนช

      Best Regards,

      Signature

      Manoch Homphan
      The Retail Agency
      24/72 Soi Khlongchan Niwet
      Nawamin Road,Khlong Kum
      Bueng Kum,Bangkok 10230
      Tel: +66 (0) 2514 0789
      Fax: +66 (0) 2514 0789
      Mobile: 086-0211165
      E-mail: mhomphan@live.com

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s