การศึกษาความเป็นไปได้ในการทำ คอมมูนิตี้มอลล์

company05

 

การศึกษาความเป็นไปได้ สำหรับโครงการ ” Community Mall ” นั้นมีความสำคัญมากถ้าไม่ทำการศึกษาก่อนลงมือทำ จะประสบปัญหาและต้องแก้ไขปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตัวอย่างเช่นเจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แต่อยากจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โดยที่ไม่ได้มีที่ปรึกษาที่มีความรู้มากพอในการแนะนำการทำ คอมมูนิตี้มอลล์ นั้นก็จะทำไปโดยที่เพราะอยากพัฒนาที่ดินผืนนั้นซึ่งเป็นความต้องการของเจ้าของที่ดิน ซึ่งปัจจัยในการทำคอมมูนิตี้มอลล์นั้น อันดับแรกก็คือ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของโครงการว่าผู้บริโภคในรัศมี 3-5 กิโลเมตรที่ศูนย์ต้องการนั้น มีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน มีกำลังซื้ออยู่ในระดับไหน ปานกลาง สูง หรือในระดับแมส รวมทั้งต้องวิเคราะห์เจาะลึกว่าทำเลที่ตั้งอยู่ฝั่งซ้าย หรือขวา มีการจราจรขาเข้าหรือขาออก หรือมีอุปสรรค์การจราจรติดขัดมากน้อยแค่ไหน มีจำนวนรถยนต์ รถประจำทาง รถจักรยานยนต์มากน้อยแค่ไหน และในอนาคตศูนย์จะสามารถรองรับกำลังซื้อในอีก 10-20 ปีได้หรือไม่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาและวิเคราะห์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

นอกเหนือจากตำแหน่งที่ตั้งแล้วนั้น ต้องตรวจสอบด้านข้อกฏหมายต่างๆว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในโซนสีอะไร ของผังเมือง สร้างอาคารได้ไม่ได้อย่างไร ยังต้องดูกฏหมายค้าปลีกอีกในการณีที่ผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ขนาด 1,000 เมตรขึ้นไปซึ่งถ้าจะทำคอมมูนิตี้มอลล์แล้วผู้เช่าหลักส่วนใหญ่คือซูเปอร์มาร์เก็ตนั่นเอง ดูตัวอย่างได้จากหลายๆโครงการที่ส่วนใหญ่ผู้เช่าหลักที่เป็น Magnet ให้กับโครงการคือซูเปอร์มาร์เก็ต ในที่นี้จะอธิบายถึงเรื่องกฏหมายที่มาเกี่ยวข้องกับโครงการอย่างไร ปกติถ้าเป็นการก่อสร้างอาคารเพื่อการค้าต่างๆการขออนุญาตส่วนใหญ่ก็จะเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง วัตถุประสงค์ก็คือเพื่อการพาณิชย์ แต่ถ้าโครงการมีซูเปอร์มาร์เก็ตตั้งแต่ 1,000 ตรารางเมตรขึ้นไปด้วยก็ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารต่างหาก โดยในวัตถุประสงค์จะระบุว่าเพื่อการค้าปลีกค้าส่ง ทีนี้ถ้าเกิดว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในเขตที่กฏหมายกำหนด คือ

กฏกระทรวงมหาดไทย กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ในพื้นที่……………….

ข้อ 1. ในกฏกระทรวงนี้ ” อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่ง ” หมายความว่า อาคารที่ใช้ประโยชน์ในการขายปลีกหรือขายส่ง หรือทั้งขายปลีกและขายส่ง ซึ่งสินค้าอุปโภคและบริโภคหลายประเภทที่ใช้ในชีวิตประจำวันแต่ไม่หมายความรวมถึงตลาดตามกฏหมายว่าด้วยการสาธารฺณสุข และอาคารที่มีกิจกรรมหลักเพื่อใช้ดำเนินการเพื่อส่งเสริมหรือจำหน่ายสินค้าซึ่งเป็นผลิตผล หรือผลิตภัณฑ์ของชุมชน

โดยกฏกระทรวงนี้จะกำหนดพื้นที่ บริเวณที่ 1 (บริเวณตัวเมือง ) – บริเวณที่ 2 ( บริเวณรอบเมือง ) หรือแล้วแต่ละพื้นที่มีจำนวนมากน้อยขนาดไหน โดยจะทำการระบุว่าบริเวณพื้นที่ ทิศเหนือตั้งแต่ไหนถึงไหน ให้กำหนดพื้นที่ต่อไปนี้ ห้ามก่อสร้างอาคารชนิดและประเภทดังต่อไปนี้

ภายในบริเวณที่ 1 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

ภายในบริเวณที่ 2 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารดังต่อไปนี้

  • อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังเกิน 1,000 ตารางเมตร
  • อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร เว้นแต่อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้  (ผมเลือกเอาเฉพาะหัวข้อที่สำคัญๆมาให้ศึกษากัน)
  1. ที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารจะต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีช่องจราจรไม่น้อยกว่า 4 ช่องทาง หรือมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 20 เมตร และจะต้องบรรจบกับถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางที่เท่ากันหรือมากกว่า
  2. อาคารที่มีความสูงเกิน 10 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารศูนย์ราชการหลักของจังหวัดหรืออำเภอ ศาสนสถาน โบราณสถาน หรือสถานศึกษาไม่น้อยกว่า 500 เมตร โดยวัดระยะจากขอบนอกสุดของอาคารที่ขออนุญาตถึงแนวเขตที่ดินของสถานที่ดังกล่าว

หลักจะมีข้อห้ามประมาณนี้ยังมีข้อกำหนดปกติคือ ระยะร่นตามกฏหมาย,พื้นที่จอดรถและอื่นๆ

ส่วนอาคารที่มีอยู่แล้วบริเวณพื้นที่ที่กำหนด ก่อนกฏกระทรวงฉบับนี้คือ ก่อน 1 กันยายน 2547 นั้นได้รับการยกเว้น ส่วนใหญ่ก็คือห้างร้านที่ขออนุญาตค้าปลีกค้าส่งแล้วปิดกิจการไปหรือกำลังดำเนินกิจการอยู่

เหตุผลที่ต้องเอาเรื่องกฏหมายค้าปลีกค้าส่งมาเขียนนั้นเพราะองค์ประกอบหลักของคอมมูนิตี้มอลล์คือผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ถามว่าจะใช้ตัวอื่นเป็น Magnet แทนได้มั้ย คำตอบคือได้แต่จะใช้ตัวอื่นๆได้ถ้ามีพื้นที่มากพอเช่น นำโรงภาพยนต์หรือศูนย์เฟอร์นิเจอร์เป็นต้น แต่มันก็ยังไม่สมบูรณ์อยู่ดีแล้วถามต่อว่าแล้วเป็นมินิซูเปอร์ทั้งหลายล่ะไม่เกิน 300 ตารางเมตรได้ไหม คำตอบก็คือได้อยู่แล้วเพราะร้านค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตรนั้นไม่ต้องขอใบอนุญาตสามารสร้างได้ทั่วประเทศอยู่แล้วเพราะฉนั้นจะเห็นว่าซูเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรมีความสำคัญกับโครงการมากเพียงใด บางท่านถามว่าแล้วทำไมไม่เอาซูเปอร์ขนาด 300 ตารางเมตร ซัก 2 แบรนด์โดยทำการแยกอาคารล่ะ ปัญหาก็คือการตีความข้อกฏหมายและผู้ประกอบการซูเปอร์มาร์เก็ตเขายอมไหมในการที่มีซูเปอร์ทั้ง 2 แบรนด์อยู่ในโครงการเดียวกัน

การศึกษาความเป็นไปได้นี้เพื่อวิเคราะห์โครงการดูก่อน ก่อนที่จะทำในส่วนอื่นๆ จะได้ไม่เสียเวลาในการทำโครงการ ไว้บทความต่อไปจะพูดถึงในส่วนอื่นๆบ้าง

ที่มา : Siam Future , ราชกิจจานุเบกษา กฏกระทรวงมหาดไทย

ปัจจัยความเสี่ยงในการทำธุรกิจ คอมมูนิตี้มอลล์

  • ความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่

                เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยหลักของโครงการในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า  การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว  ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น  และในการจัดหาที่ดินจำเป็นต้องมีการเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินในการขอเช่าที่ดินระยะยาว หรือขอซื้อที่ดินซึ่งอาจจะใช้เวลา ความพยายาม และเทคนิคในการเจรจาพอสมควร  โดยเฉพาะที่ดินที่มีเจ้าของหลายราย ความยากลำบากในการสรุปเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินหรือสัญญาซื้อขายที่ดินย่อมมีมากขึ้น นอกจากนี้ การขยายสาขาจำนวนมากของผู้ค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retailers) ขนาดใหญ่ ก็อาจส่งผลกระทบให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่เพิ่มขึ้นด้วย เนื่องจากผู้ค้าปลีกดังกล่าวจะเข้ามาแข่งขันในการหาที่ดินกับโครงการ

                เสี่ยงด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินก่อนที่จะทำการเจรจา เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ โครงการต้องพยายามหลีกเลี่ยงที่จะไม่เสนอราคาแก่เจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้นมาก เพื่อแข่งขันกับผู้ค้าปลีกให้ได้ที่ดินมา เพราะต้นทุนที่ดินราคาแพงอาจจะมีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการ หรือระดับกำไรของโครงการ   

  • ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจในปัจจุบัน จะเกิดจากคู่แข่งโดยอ้อมซึ่งได้แก่ ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง โดยอาจจะมีการแข่งขันกับโครงการในด้านการจัดหาที่ดิน การดึงลูกค้าผู้บริโภค และการจัดหาผู้เช่าพื้นที่  ในกรณีที่มีการเปิดดำเนินการศูนย์การค้าในบริเวณที่ใกล้เคียงกันกับศูนย์การค้าของโครงการ อาจจะทำให้โครงการมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้บริโภคที่ลดลง ทำให้มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ค้าปลีกที่เช่าพื้นที่ของโครงการ  ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่ออัตราการเช่า และราคาค่าเช่าและค่าบริการ   อย่างไรก็ตามเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเพื่อพยายามรักษาระดับอัตราการเช่า ราคาค่าเช่าและค่าบริการ  โครงการต้องมีการจัดทำการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ และมีการปรับเปลี่ยนให้ผู้เช่าพื้นที่ที่เป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) เข้ามาในศูนย์เพื่อทำให้มีผู้เช่าพื้นที่และผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของโครงการมากขึ้น    อย่างไรก็ดี   ความเสี่ยงในการแข่งขันทางธุรกิจจากคู่แข่งโดยตรงยังคงมีบ้างแต่มีไม่มากนัก     เนื่องจากคู่แข่งที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air Shopping Center)1 ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ได้เป็นผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามืออาชีพ ส่วนคู่แข่งที่มีเงินทุนจำนวนมาก เช่น กลุ่มดิสเคาท์สโตร์ โลตัส และ บิ๊กซี กลุ่มนี้มี แนวโน้มที่จะมุ่งเน้นทำธุรกิจในเฉพาะส่วนที่ตนถนัดซึ่งคือการค้าปลีกเท่านั้น ดังนั้นจึงมีโอกาสที่โครงการสามารถจะเข้าไปตอบสนองความต้องการในการพัฒนาพื้นที่ได้ และจะเป็นผู้เช่าหลักที่มีศักยภาพของโครงการต่อไป
  • ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงผู้เช่าหลักในโครงการศูนย์การค้าชุมชน               ในโครงการศูนย์การค้าชุมชน ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)2 จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม (Co-Tenants)3 เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการ ดังนั้น โครงการอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักของโครงการเลิกสัญญาหรือปิดกิจการลงซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกสัญญาตามไปด้วย ความเสี่ยงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้หลักของโครงการได้ อย่างไรก็ตาม ถ้าโครงการได้เรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่งจากผู้เช่าหลักทุกราย และผู้เช่าพื้นที่ร่วมบางราย ณ วันที่ทำสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้ว ทำให้ความเสี่ยงดังกล่าวน้อยลง นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าหลักเลิกกิจการเนื่องจากนโยบายภายในของผู้ค้าปลีกเอง มีนโยบายเลิกดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ  ต้องดำเนินการหาผู้เช่าพื้นที่รายอื่น (ที่ได้รับความเห็นชอบจากโครงการ) มาเช่าพื้นที่แทน  เพื่อทำให้โครงการก็ยังคงมีรายได้ต่อเนื่องต่อไป 
  • ความเสี่ยงเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่                โครงการอาจมีความเสี่ยงในเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ ในบางโครงการศูนย์การค้าที่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน ระยะยาวกว่า สัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก โครงการทำสัญญาเช่าที่ดินอายุ 30 ปี แต่ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักอายุ 15 ปี และ 20 ปี ตามลำดับเท่านั้น  ดังนั้นในปีที่ 15 และ 20 ของโครงการดังกล่าว โครงการจำเป็นต้องจัดหาผู้เช่าหลักรายใหม่เพื่อเข้ามาเช่าพื้นที่ต่ออีก 15 ปี และ 10 ปี ตามลำดับ                

            ความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่งได้แก่ความเสี่ยงในการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ให้เต็มโครงการ โดยเฉพาะบางพื้นที่ในบางโครงการที่ไม่เป็นที่สนใจของผู้ค้าปลีกมากนัก เช่น พื้นที่บนชั้น 3 ของอาคาร  การแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยจัดหาผู้เช่าพื้นที่ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่บนชั้น 1 และ 2 ซึ่งต้องการความเงียบสงบบนชั้น 3 และค่าเช่าและค่าบริการที่ต่ำกว่าชั้น 1 และ 2 เช่น ผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจโรงเรียนสอนภาษา  โรงเรียนกวดวิชา  โรงเรียนสอนดนตรี  และโรงเรียนสอนเทควันโด เป็นต้น 

      โครงการต้องมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

  • ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบุคลากรที่มีความรู้และประสบการณ์ ที่มีจำนวนจำกัดเนื่องจากในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า จำเป็นต้องอาศัยบุคลากรระดับบริหารที่มีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจด้านศูนย์การค้าเป็นอย่างมาก ทั้งด้านการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ การออกแบบรูปแบบ (Concept) ของโครงการ การจัดหาผู้เช่าพื้นที่ และการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ประกอบกับการที่โครงการมีจำนวนพนักงานอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก ดังนั้น ในกรณีที่มีเหตุการณ์ที่โครงการต้องสูญเสียบุคลากรดังกล่าวไปหรือมีจำนวนไม่เพียงพอ อาจส่งผลให้โครงการต้องประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจได้ อย่างไรก็ตาม โครงการต้องดำเนินการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยการจัดหาบุคลากรเพิ่มเติม ทำการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์ ทั้งด้านการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ระหว่างปฏิบัติงาน (On-The-Job Training) และการฝึกอบรมนอกสถานที่ (Outside Training) เพื่อทำให้การดำเนินงานของบริษัทเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น และทำให้พนักงานของโครงการสามารถเข้ามาทำหน้าที่ทดแทนกันได้ในกรณีที่ต้องสูญเสียบุคลากรคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนออกไป

    นอกจากนี้ โครงการต้องสนับสนุนและส่งเสริมให้พนักงานของโครงการใฝ่หาความรู้ในด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า และติดตามแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกเพิ่มเติม เช่น จัดหาหนังสือ วารสาร และเทคนิคๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจของโครงการให้พนักงานของโครงการศึกษา เพื่อให้มีความรู้ที่เพียงพอ และสามารถนำความรู้ต่างๆ มาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้

  • ความเสี่ยงจากความล่าช้าในการรับชำระค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการของโครงการต่างๆ                 โครงการมีรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่โครงการ ดังนั้นหากผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่สามารถชำระค่าเช่าและค่าบริการได้ตามกำหนดระยะเวลา ก็อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของโครงการได้ อย่างไรก็ตามโครงการต้องทำสัญญาเช่าระยะยาวกับกลุ่ม ลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก โดยรับค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่ง ซึ่งทำให้ผู้เช่าหลักเหล่านี้มีภาระที่จะต้องจ่ายค่าเช่าและค่าบริการส่วนที่เหลืออยู่ไม่มากนัก จึงลดความเสี่ยงที่ผู้เช่าหลักจะไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริการได้ นอกจากนี้โครงการต้องติดตามดูแลการชำระค่าเช่าและค่าบริการของผู้เช่าทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่ารายย่อยอย่างสม่ำเสมอ อีกทั้ง โครงการยังมีเงินประกันการเช่าและบริการที่ได้รับจากลูกค้า จำนวน 6-12 เดือน เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าหรือค้างชำระค่าเช่าและค่าบริการ

     

ที่มา : Siam Future

Hello Retail

ทักทายกันหน่อย หลังจ่ากห่างหายจาการโพสตฺ์ไปนานพอดีมีคนติดตามอยู่ เลยขอเปลี่ยนหน้าตาบล็อกใหม่ซะหน่อย และถือโอกาสนี้อัพเดทข้อมูลข่าวสารใหม่ๆให้ทราบกัน อาจจะซ้ำกับที่อื่นบ้างต้องขออภัย ที่ซ้ำนี่เพราะทดลองทำเว็บบล็อกบ้าง และเพราะทดลองนี่แหละเยอะเกินไปเลยดูแลไม่ทั่วถึง บรรดาตระกูล The Retail ทั้งหลายแล้วก็ Community Mall อีกไหนจะของลูกค้าอีก เลยขออภัยหากเจอบล็อกไหนเว็บไหนของผมที่ยังไม่อัพเดท

เอาล่ะแก้ตัวเสร็จแล้วขออัพเดทข่าวก่อนเลยนะครับ

  • Siam Future มีการRe Web ใหม่ เปลี่ยนและโยกย้าย Brand ของแต่ละ Retail Format ใหม่รวมถึงโลโก้ใหม่บาง Brand ด้วย จะอัพเดทให้ดูกันทีละแบรนด์ รวมถึง Brand ต่างๆข้างบนด้วย
  • โครงการ Khaoyai Market Village นั้นทางสยามฟิวเจอร์ขายให้กับ Tesco Lotus ไปแล้วนะครับดังนั้นโครงการ เขาใหญ่มาร์เก็ตวิลเลจ จึงไม่ถือว่าเป็นโครงการของสยามฟิวเจอร์แล้วนะครับ

ADMIN

Community Mall and Lifestyle Mall

กลุ่มคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall) และไลฟ์สไตล์มอลล์ (Lifestyle Mall)

ธุรกิจค้าปลีกกลุ่มนี้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง มีทั้งโครงการที่อยู่กลางเมืองและรอบนอก โดยมุ่งเน้นในส่วนของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านอาหาร โรงเรียน บริการเสริมความงาม ธนาคาร และ Specialty Shop เพื่อให้สอดคล้องชีวิตประจำวันของลูกค้าเป้าหมาย  รูปแบบการพัฒนาศูนย์การค้าประเภทนี้ยังคงเป็นในลักษณะของพื้นที่เปิด หรือ Open Air เพื่อสร้างบรรยากาศให้มีความแตกต่างจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และเน้นความต่างของร้านอาหารโดยพยายามที่จะหาร้านอาหารที่ไม่ซ้ำกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่

เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของขนาด การสร้างความหลากหลายและแตกต่างของร้านค้าจะมีข้อจำกัด ในขณะที่ผู้ประกอบการศูนย์การค้าขนาดใหญ่มีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง โดยดึงร้านอาหารจากคอมมูนิตี้มอลล์และไลฟ์สไตล์มอลล์เข้ามาในศูนย์การค้ามากขึ้น ตลอดจนการปรับบรรยากาศในศูนย์การค้าให้มีความใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น จึงเป็นแรงกดดันผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ให้ต้องมีการปรับตัวเพื่อรักษาความแตกต่างมากขึ้น  

 ที่มา : CPN

Department Store

 กลุ่มศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า

มุ่งเน้นการปรับปรุงศูนย์การค้าให้มีความทันสมัย มีบรรยากาศที่มีความใกล้ชิดธรรมชาติ  มีการนำร้านค้าที่เป็นสินค้าแฟชั่นจากต่างประเทศเข้ามา  มีการเพิ่มสัดส่วนของร้านอาหารเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป โดยมุ่งเน้นการเพิ่มความหลากหลายของร้านค้า ทั้งในกลุ่มที่เป็น Chain restaurant, ร้านอาหารญี่ปุ่น, ร้านอาหารฟิวชั่น (Fusion Restaurant), ร้านขนมญี่ปุ่น   ตลอดจนมุ่งเน้นทำให้ศูนย์การค้ามีบริการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มโรงเรียนเด็กเล็กเพื่อเสริมทักษะสร้างพัฒนาการ โรงเรียนกวดวิชาของเด็กโต บริการเสริมความงามครบวงจร ฯลฯ

ในส่วนของกิจกรรมทางการตลาด จะมุ่งเน้นในส่วนของรายการส่งเสริมการขาย (Sale Promotion) โดยจะจัดร่วมกับ ห้างสรรพสินค้าและร้านค้าในศูนย์การค้า โดยมีการจัดในรูปแบบของการลดราคาครั้งใหญ่ประจำปี และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นรายกลุ่มผลิตภัณฑ์ เช่น เครื่องสำอาง เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องแต่งการสตรี เครื่องกีฬา ฯลฯ โดยผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการใช้งบประมาณ มุ่งเน้นเรื่องประสิทธิภาพ ประสิทธิผล และการสนับสนุนจากพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อให้รายการส่งเสริมการขายมีความน่าสนใจและสามารถจูงใจลูกค้าได้ นอกจากรายการส่งเสริมการขายแล้วผู้ประกอบการจะเน้นการจัดงานกิจกรรม (Event) โดยมุ่งเน้นการจัดงานที่มีความแปลกใหม่ เพื่อสร้างภาพลักษณ์ความทันสมัย ควบคู่การจัดงานที่เป็นงานประจำที่สร้างชื่อเสียงให้กับศูนย์การค้า

ในส่วนของห้างสรรพสินค้า มุ่งเน้นการเพิ่มสินค้าที่แปลกใหม่ในหลายกลุ่ม เช่น เครื่องสำอาง กลุ่มเครื่องแต่งกายสตรี เครื่องแต่งกายบุรุษ รองเท้าสตรี เครื่องหนังสตรี เป็นต้น ควบคู่ไปกับการปรับปรุงส่วนการจัดวางสินค้าให้มีความน่าสนใจมากขึ้น เพิ่มการจัดในลักษณะของ Shop in Shop เพื่อเป็นการเพิ่มสีสัน ตลอดจนการจัดรายการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง โดยอาศัยฐานลูกค้าสมาชิกและจัดรายการร่วมกับบัตรเครดิต  ในส่วนของ ซูเปอร์มาร์เก็ต มุ่งเน้นการเพิ่มสินค้านำเข้า การเพิ่มส่วนขายอาหารซื้อกลับ (Take Home) และอาหารแช่แข็ง เพื่อให้สอดคล้องกับรูปแบบครอบครัวสมัยใหม่ที่เล็กลง และเน้นการซื้ออาหารกลับไปรับประทานที่บ้าน  ซูเปอร์มาร์เก็ตก็มีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายต่าง ๆ โดยมีทั้งรูปแบบของงานตามเทศกาล เช่น งานตรุษจีน  หรือจัดงานในลักษณะที่เป็นงานหมุนเวียนตามสาขาต่างๆ  เช่น งานอาหารนานาชาติ เป็นต้น

ที่มา : CPN

แนวโน้มธุรกิจค้าปลีกในอนาคต

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวไปในทิศทางเดียวกัน ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอยู่แล้ว มีแผนที่จะขยายสาขาต่อไปอย่างต่อเนื่อง เช่น เทสโก้ โลตัส และบิ๊กซี มีแผนที่จะขยายสาขาในรูปแบบศูนย์การค้าแบบเปิดที่บริษัทเชี่ยวชาญและดำเนินการอยู่ โดยได้มีการพัฒนารูปแบบธุรกิจประเภทซูเปอร์มาเก็ตเพิ่มเติม เพื่อรองรับกฎหมายค้าปลีก นอกจากนี้ วิลล่า มาร์เก็ต และ จัสโก้ ผู้ค้าปลีกประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต ก็มีแผนที่จะขยายสาขาไปกับทางบริษัทต่อไป ส่วนผู้ค้าปลีกรายอื่นๆ ในต่างประเทศ ก็มีแผนที่จะเข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย เช่น ร้านขายยา ร้านขายเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น

แนวโน้มของธุรกิจในอนาคตจะมีการกระจายของศูนย์การค้าแบบเปิดออกไปทั่วกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดทั่วประเทศ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชุมชนซึ่งมีจำนวนน้อยมากในต่างจังหวัด ตามแนวโน้มของประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกามีศูนย์การค้าแบบเปิดมากกว่าร้อยละ 95 ของศูนย์การค้าทั้งหมด

                นอกเหนือจากนี้จะมีศูนย์การค้าแบบเปิดหลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่ (Community Center) ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (PowerCenter) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ (LifestyleCenter) ศูนย์การค้าของผู้ผลิต (FactoryOutletCenter) ตามความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของผู้บริโภค

                โดยทั่วไปแล้ว ผู้ค้าปลีกต้องการที่จะให้ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ดำเนินการบริหารโครงการให้ เนื่องจากผู้ค้าปลีกมีความต้องการมุ่งเน้นที่ธุรกิจหลักแต่เพียงอย่างเดียว  ไม่ต้องการยุ่งยากในการบริหารศูนย์การค้าซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบการดำเนินการศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว  ปัจจุบันมีผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศที่มีความสามารถและมีมาตรฐานสากลจำนวนน้อย โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ค้าปลีกในการขยายสาขาจำนวนมาก

ที่มา : Siam Future Development

Convenience Store

คอนวิเนี่ยนสโตร์

ธุรกิจคอนวิเนี่ยนสโตร์ยังคงมีเซเว่นอีเลฟเว่นเป็นผู้นำตลาดด้วยสาขามากกว่า 5,000 สาขา ครอบคลุมแทบทุกพื้นที่ การแข่งขันในธุรกิจนี้สูง มีการทำตลาดรูปแบบต่างๆ เพื่อเพิ่มรายได้และเพิ่มสัดส่วนในการครองตลาด เช่น บริการรับชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าประกันภัย เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ว่า ผู้ประกอบการบางรายกำลังพยายามเพิ่มช่องทางการจำหน่ายให้หลากหลายมากขึ้น  ด้วยการบริการรับสั่งซื้อสินค้าทางโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต หรือโทรศัพท์เคลื่อนที่  เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางในภาวะราคาน้ำมันแพง ซึ่งการที่สามารถขยายช่องทางการจัดจำหน่ายได้หลากหลายมากขึ้น  ก็ย่อมหมายถึงการสร้างโอกาสในการขายให้มีมากยิ่งขึ้นด้วย โดยแต่ละค่ายของร้านสะดวกซื้อเร่งขยายสาขาใหม่ให้ได้มากที่สุดเพื่อเพิ่มฐานลูกค้า และทำให้ธุรกิจมีรายได้คุ้มทุนและได้กำไรมากขึ้นจากจำนวนสาขาที่เพิ่มมากขึ้น โดยผู้นำตลาดอย่าง บริษัท ซี.พี. เซเว่น อีเลฟเว่นเติบโตมากกว่าค่ายอื่นๆ เนื่องจากมีศักยภาพในการขยายสาขามีความพร้อมทั้งด้านบุคลากร การบริหารจัดการ และเทคโนโลยี

การแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการต่างเร่งหากลยุทธ์ในการสร้างความได้เปรียบ เพื่อเพิ่มรายได้และสัดส่วนการครองตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ มีการร่วมเป็นพันธมิตร หรือการลงทุนร่วมกัน

นอกเหนือจากการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่ส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวของธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแล้ว จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีวิถีชีวิต (Lifestyle) เปลี่ยนแปลงไป มีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ ผู้บริโภคดังกล่าวให้ความสำคัญเรื่องสุขภาพมากขึ้น ก่อให้เกิดโอกาสทางการตลาดที่จะเพิ่มลูกค้าให้กับสินค้า และนิยมซื้อสินค้าจากศูนย์การค้า และร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) แทนที่ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม (Traditional Trade Retail Store) ซึ่งได้แก่ ร้านโชว์ห่วย และตลาดสด มากขึ้นเรื่อยๆ ส่งผลให้ธุรกิจการค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) มีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มสูงขึ้น

ที่มา : Siam Future Development